這波操作不能叫"救市" 應該叫"散場聯歡會"

2024-05-27 | 來源: 看中國 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

迄今為止，中國房地產領域進行過三次救市，分別是2008年，2015年和2024年。

前兩次效果明顯，救市後，房價都快速上漲，但是這一次，拉不動房價了，為什麼？

先看下面一組數據就明白了：

改開後中國三次房地產救市的背景數據一覽（看中國制表）

首先，看人均居住面積，2023年底中國是41.7平方米。對比一下，美國是62.4平方米，德國是46.6平方米，波蘭是40平方米，英國是37.6平方米，法國是36.5平方米。其次，人口增長率，2023年是-1.48‰，居民杠杆率64.12%，數據已經不是很樂觀了。然後是，城鎮化率64.12%，已經趨於穩定。最後是，地產市值/GDP，357%，這就很危險了。

和其他國家歷史數據比較，就更能明白357%的含義了。20世紀90年代，日本房地產泡沫破裂前，其住房市值占GDP比重高達391%。2008年金融危機前，美國住房市值與GDP比例為169%，日本為216%，德國為207%，英國為269%，法國為362%。再拿中國的357%來對比，危險已不言而喻……

因此，國家隊開始下場收房了：給21家符合條件的銀行發放3000億，允許他們定向給到央企和國企，然後再由他們去收購市場上尚未售出的存量住房，改成保障房。

“少說幾萬輛”?高速堵車7小時,網友開了場聯歡會

中國地產終極大招:救市還是散場聯歡會?

這裡有三個重點：

（1）3000億保障性住房貸款，其實是5000億。因為收購後，存量房收購項目可以按照本金60%再貸款，再融資2000億。這就是所謂的再貸款，所以，一共是釋放出了5000億的資金。

（2）對於存量房的定義非常清晰：就是開發商現有的、沒有賣出去的新房。

（3）國家通過發行專項債，資金封閉循環，專項用於存量新房的收購，並用後續出租出售所得償還專項債。

利率低，整個貸款的利息是1.75%，期限是1年，但是可以展期4次，也就算是4年貸款了。所以，租售比只要達到2%就能覆蓋利息成本。

上一輪，貨幣化棚改，漲價去庫存，短期看有效，長期看，揚湯止沸。

這一輪，舉債救市，官方收儲去庫存。國家出錢，地方收儲轉為保障房，用最小的成本，解決房地產的重大問題，是目前不得已而為之的、相對有效的辦法，以期達到三個效果：（1）幫助當地去庫存，緩解還債壓力；（2）提高閒置房產的利用率；（3）滿足居民置換改善和租房的多種需求。而且，從消費端降低首付，降低公積金貸款利率，然後取消全國貸款利率下限，刺激購買意向。

其實，早在去年就已開始布局了試點。央行為此籌集了1000億，由國開行牽頭，各國有大行向天津、重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州提供超長期資金‍。現在庫存量這麼大，直接發債來回購新房，既解決了保障房的問題，又解決了去庫存的問題。把周期拉長，以時間換空間。